01引言

城市轨道交通站点作为城市规划中最大的“触媒体”，会给城市片区结构、城市更新、交通规划带来积极推动的良性作用，对激发城市片区潜能、实现活力魅力发展意义深远。

为推动城市经济高质量发展，满足人民日益增长的美好生活需要，只对轨道交通站点的空间进行优化改造还远远不够，片区内的产业规划也是其中重要的一部分。城市轨道交通具有客流量大、覆盖面广、流通速度快等特点，因此其产业发展具有极大的潜力。通过梳理分析，可以发现我国轨道交通站点周边的产业主要以商业商务服务功能为主，其细分领域有：商业服务，包括高端商业、特色商业（主要业态有零售购物、餐饮、休闲娱乐、配套服务等）；商务办公服务，囊括数字创意、新一代信息技术等产业。由于政策、规划等多方面原因，我国目前大部分轨道交通站点周边片区商业形式仍较为零散，并没有发挥出最大的优势。

本文按照站点特征、站点周边配置商业商务功能、毗邻产业园区等要素，选择北京地铁9号线丰台科技园站、亦庄线荣京东街站、大兴线西红门站作为研究分析对象，总结其产业规划和选择的经验，以供其他站点借鉴。

02典型案例

（一）北京地铁9号线丰台科技园站

1.站点及周边概况

丰台科技园站是北京地铁9号线的一座地铁站（非换乘车站），位于北京市区西南部四环路外，丰台科技园东区二期与三期之间。车站东南侧主要定位为商业商务功能，载体布局有万达广场（丰科店）和华夏幸福创新中心。其中，万达广场（丰科店）总占地面积6.49万平方米，建筑面积24万平方米，商业面积19万平方米，站点与商场地下联通；华夏幸福创新中心是华夏幸福进京的首个城市产业社区综合体项目，位于中关村丰台园的核心位置，总占地面积约17万平方米，总建筑面积约82万平米。中心空间布局为“一轴两翼一公园”，提供国际5A甲级写字楼、产业独栋等多种形态丰富的办公空间。

2.产业定位

商业服务方面，丰台万达广场产业定位为高端零售业、休闲娱乐业、餐饮业等，包括影院、餐饮、购物、娱乐、公寓和酒店等业态，依托于万达集团雄厚的实力及万达广场成熟的运作模式，丰台万达广场成为区域内具有地标意义的大型商业综合体。丰科万达注重轻奢、潮牌、首店品牌的引进，在原有儿童游乐项目的基础上，增加了探洞工场、泡泡玛特等儿童体验业态，进一步增加顾客粘性。2022年，首个新能源汽车服务生态的万达红旗汽车旗舰店、特斯拉北京丰台区首家体验店在北京丰科万达广场接连开门营业。此外，与丰科万达紧邻的华夏幸福创新中心打造了一条特色商街，多家网红饮品店齐聚，连锁餐饮品牌及网红美食云集，另有卡莫瑜伽、怪物猛斯特等体育项目，满足了园区内白领与附近居民对食物和休闲的各种需求。

商务服务方面，华夏幸福创新中心以“智能+”为特色，以丰台科技园特色产业为主导，以科技服务为配套，打造“144”智能产业集群。其中“1”特色产业为人工智能产业（AI），“4”主导产业为AI+轨道交通、AI+军民融合、AI+应急救援、AI+节能环保，“4”服务平台为创业孵化、公共研发、联盟协会、科技中介四大平台。

（二）北京地铁亦庄线荣京东街站

1.站点及周边概况

荣京东街站是北京地铁亦庄线的一座车站（非换乘车站），位于北京市大兴区宏达北路－宏达中路和荣京东街交汇处西南。车站西南侧主要为大族广场商业商务区，围绕着中央广场分布了6栋高层写字楼和1栋低层购物中心，总占地面积6.7万平方米，总建筑面积31.69万平方米，容积率3.8。

2.产业定位

商业服务方面，大族广场购物中心集购物、餐饮、娱乐、文化于一体，致力于营造更加舒适的购物环境与空间。购物中心目标客户群定位于追求高品质生活的家庭，同时兼顾周边写字楼里的商务客户，对业态筛选严格，基本都是知名连锁品牌，例如广场东侧1F为独立餐饮区，引进音乐餐厅、牛啤堂NBeerPlub、凑凑火锅等；1F另一侧的业态则以服装零售、生活美学馆、配饰、简快餐为主，优衣库是1F的次主力业态。2F北侧是儿童区，除游乐园外，其他都是小商铺，覆盖儿童培训、零售、体验等，其中中信书店是2F的次主力店。3F既有西贝莜面村、一味一城、望湘园等正餐，也有喜家德虾仁水饺、1973继香钵钵鸡等简餐，主力店为CGV星聚汇影城，次主力店为定位于高端品质路线的源力悦体健身房。

商务服务方面，大族广场将一万平方米的写字楼委托Kreator Space管理，主要负责大族广场项目的升级与招商运营管理。现阶段，亦庄正围绕国家科技创新中心建设和京津冀协同发展战略，向着打造具有全球影响力的技术创新中心、国家高精尖产业核心区的目标努力。作为亦庄“城市中心”，大族广场也围绕“互联网+”定位，聚焦科创产业，致力于打造创新中心。在与Kreator政企合作的联合招商模式下，大族广场已签约200余家企业，涵盖文化创意、生物医药、互联网、信息技术、高新智能、金融等多个热门赛道。

（三）北京地铁大兴线西红门站

1.站点及周边概况

西红门站是北京地铁大兴线的一座车站（非换乘车站），位于北京市大兴区西红门东西街与西红门西环路相交的十字路口南侧。车站西侧为商业商务主导区，以荟聚购物中心作为区域性综合活力中心，以兴创国际中心为办公集聚地。荟聚购物中心是一个具有国际标准的一站式区域型购物中心，总占地面积约17.2万平方米，建筑面积约55万平方米，商业面积达21万平方米。兴创国际中心是一个集5A写字楼、凯悦酒店、高端会所、特色商街于一体的商业中心建筑，总占地面积约12.1万平方米，建筑面积60万平方米。

2.产业定位

商业服务方面，荟聚购物中心根据南城客流特性，强调“为大众创造更美好的日常生活”，从业态到品牌都呈现出非常“亲民”的特点。一是提高了餐饮招商比例，入驻外婆家、西贝莜面村、小吊梨汤、云海肴等众多耳熟能详且深受消费者喜爱的品牌；二是引进具有鲜明的“亲民”特色的中端品牌，比如优衣库、gap等快时尚品牌一应俱全；三是与宜家家居形成了品牌聚合效应强、消费拉动力强的组合体；四是拥有丰富的儿童业态，儿童体验空间“童乐荟”精选四十余家儿童业态品牌入驻，涵盖了儿童娱乐、儿童教育、儿童时尚等。截至目前，荟聚中心入驻了400多个国内外知名品牌，包括时尚服饰、餐饮、娱乐、电器商场、大型超级市场、影院、文化教育以及各类休闲与运动服务等。

商务服务方面，兴创国际中心定位于发展总部经济，致力于打造世界500强科创总部集群。从区域来看，兴创国际中心位于新国门科创总部区北部核心路段，新国门科创总部区坐落于商务金融产业带和南部先进智造产业带十字轴交汇处，具备显著的临空区位优势、产业联动优势、商务承接优势、办公形态优势、商圈辐射优势和生态基底优势，有望成为继望京之后下一个国门科创商务区。

03经验总结

（一）挖掘站点内生优势，因势利导选择产业

深挖轨道交通站点现状优势产业，坚持遵循上位规划政策，从实际出发，因地制宜、因势利导选择发展主导产业，避免产业同质化和低水平重复建设。丰台科技园站周边产业选择充分考虑丰台区的产业基础与城南门户通道的地理优势，立足于中关村丰台科技园，从创新创业企业的需求出发，将商业生态、商务生态、产业生态、孵化生态融合在社区环境中，以人工智能产业为主导，以“人工智能+”轨道交通、军民融合、应急救援、节能环保为特色，汇集产业配套企业办公区、主题产业园、中心时尚商务区等，全面满足产业龙头企业、行业中坚企业、创新成长企业的产业办公需求；荣京东街站周边产业充分发挥亦庄南城中心的优势，按照亦庄产业规划，以文化创意、生物医药、新一代信息技术、科技服务等方向为主进行招商，持续打造科技创新产业聚集区；西红门站周边产业发挥现代城市经济发展枢纽的优势，利用新国门科创总部区的地理位置，致力打造科幻总部集聚群。

（二）充分利用交通脉络，理顺需求引导消费

轨道交通站点乘客拥有庞大的人口基础量，且根据站点的地理位置及地区定位不同，其消费的实力、关注点和偏好均有较大差异。当前站点周边产业开发多套用TOD模式，更需洞察站点目标人群需求布局商业。上述站点均布局商业配套业态，但西红门站周边商业主打“亲民”的社区商业、丰台科技园站周边商业重视网红打卡及白领消费、荣京东街站周边商业定位于追求高品质生活的家庭及兼顾商务客群，均将不同地铁线路、地铁站辐射圈和人群需求紧密连结。

（三）创造聚集消费靶点，扩大客流辐射范围

轨道交通站点由于可达性高，更容易促成“目的地消费”，站点周边需打造差异化场景，形成主动的目的地消费引力场。丰台科技园站点的万达购物中心引进探洞工场、首店潮牌等打卡地，引进红旗、特斯拉等汽车体验店，有效促成了目标人群聚集，创造了更多交叉消费机会；西红门站点的荟聚购物中心坐拥宜家，且建设一站式超区域购物中心，能够提供一应俱全的消费场景，能够成为家庭消费的目的地；荣京东街站的大族广场购物中心根据春夏秋冬四季策划丰富多样的大型主题活动，集趣味性、互动性等多维度为一体，沉浸式的场景化购物体验，为消费者提供城市生活的第三空间感受，同时凭借TOD优势也足以驱动远端人口消费。

（四）秉承北京TOD探索，优化资源合理布局

以轨道交通为中心的集约型城市开发，多将土地以商业、办公、住宅等功能依次布局，地铁站无缝接驳商业载体，最大化TOD商业属性，同时覆盖商务区和住宅区。至于站点周边商业商务规模的合理配置也成为TOD发展模式需着重考虑的问题。而北京TOD项目多以新城开发为主，规划上倾向产城结合，发挥北京的产业优势，以疏散人口与产业的城市资源再分配。丰台科技园站、荣京东街站周边均依次布局商业、办公功能，在商业商务功能配置上更注重加大商务办公的面积，商务与商业比例在2:1以上。尤其荣京东街站正规划建设L5轨道交通线，通过结合实际，选择北京及区域的优势产业，实现产业拉动经济、疏散人口的目标，建立产业引导型城市。